Helen Mathieu
Conseiller juridique et notaire (Canada).
Membre du Barreau du Canada et du Québec.
La croissance démographique sans précédent dans les Émirats arabes unis due au nombre de visiteurs, au nombre croissant de touristes et à la multiplication de projets internationaux ont provoqué un essor sans précédent de l'immobilier à Dubaï. Les origines de cet essor remontent à 2002, lorsque le souverain de Dubaï, Son Altesse le cheikh Mohammed bin Rashid Al Maktum, a annoncé que le droit de posséder certains types de biens immobiliers dans l'émirat serait désormais accordé à tous les investisseurs, indépendamment de leur nationalité. En vertu de la loi fondamentale, la propriété immobilière dans l'émirat de Dubaï est limitée et n'est accordée qu'aux citoyens des Émirats arabes unis et des pays du Golfe, ainsi qu'aux entreprises détenues à 100% par des citoyens de ces pays. Par conséquent, une société enregistrée dans les Émirats, dont les actionnaires sont des ressortissants étrangers (par exemple, une société à responsabilité limitée - LLC, détenue à 49% par un étranger), ne sera pas considérée comme "locale" au sens où elle veut devenir propriétaire de biens immobiliers. Les sociétés et les personnes étrangères n’ont le droit de posséder librement des biens immobiliers que dans certaines régions.
Le terme "pleine propriété" ou "libre propriété de biens immobiliers" est un concept utilisé depuis longtemps dans les Émirats. Une personne possédant le droit de libre propriété de biens immobiliers est considérée comme le propriétaire absolu du terrain et des bâtiments auxquels ce droit s'applique. Le propriétaire a le droit de résider, d'utiliser et de recevoir des revenus de biens immobiliers pour une période illimitée ou jusqu'à ce que le propriétaire transfère la propriété à un autre propriétaire. les héritiers du propriétaire ont le droit d'hériter du bien après le décès du propriétaire. Il est évident qu'avec le lancement de projets immobiliers de grande envergure tels que la marina de Dubaï, les Emirats Hills, les îles Jumeirah, trois îles artificielles, Palm Islands, le front de mer de Dubaï, la résidence Jumeirah Beach, The Meadows, The Springs et Arabian Ranches, l'introduction de la nouvelle loi sur l'immobilier a été accueilli avec beaucoup d’attente et d’intérêt.
Alors, que dit exactement la nouvelle loi immobilière? Quels droits sont accordés ou, au contraire, limités par la nouvelle loi? Et surtout, que dit la nouvelle loi sur les propriétaires étrangers?
Comment enregistrer votre droit?
L'article 6 de la nouvelle loi stipule que le Département des affaires foncières de Dubaï sera désormais le seul organisme à reconnaître et à enregistrer la propriété de biens immobiliers. Avant l’introduction de la nouvelle loi lors de l’achat de biens immobiliers, l’enregistrement de l’acheteur était effectué dans le système interne du développeur en question. Le système interne de développeurs a joué et continue de jouer le rôle d’outil précieux pour l’enregistrement des ventes de biens immobiliers. Toutefois, conformément aux dispositions de la nouvelle loi, après la création du département foncier, les registres et autres bases de données de développeurs ne seront plus considérés comme des sources officielles d'informations.
Au cours de la période de transition de l'enregistrement interne des développeurs à un système d'enregistrement unique dans le département des terres de Dubaï, les deux parties ont convenu que, dans les cas où le processus d'achat est terminé et où le transfert de propriété a déjà eu lieu, les enregistrements d'enregistrement internes dans le système de développeurs seront remplacés par des enregistrements officiels. dans le département des terres. Si la propriété est en construction, l'acheteur sera d'abord enregistré dans le système interne des développeurs et, une fois la construction et la mise en service achevées, il devra soumettre une demande d'enregistrement au propriétaire foncier.
Il est important de distinguer les deux phases de l’acquisition d’un bien immobilier en construction. Au cours de la première phase, lorsque la propriété est en construction, l'acheteur n'en est pas directement propriétaire. Au moment de la construction, du transfert de la propriété à l’acheteur et du paiement de tous les paiements relatifs à la valeur de la propriété, la deuxième phase débute lorsque l’acheteur devient propriétaire à part entière du bien et peut demander l’enregistrement de la propriété dans le département foncier.
Pour être considéré comme un propriétaire immobilier à part entière, il ne suffit pas qu'un acheteur ait un seul contrat pour la vente de biens immobiliers avec un promoteur. L'acheteur doit transférer le contrat au département des terres avec une demande d'enregistrement de la propriété en son nom. Si tous les documents soumis sont en règle, le Département des terres enregistrera la propriété de l'acheteur en relation avec cet objet dans un registre unique des biens immobiliers et délivrera un certificat de propriété. C'est ce certificat qui sera le document confirmant la propriété d'un bien immobilier.
Combien ça coute?
Lors de l'enregistrement de la propriété dans le département foncier de Dubaï, l'acheteur et le vendeur doivent s'acquitter des frais de département, qui représentent actuellement 2% de la valeur marchande de l'immobilier, mais ces chiffres sont en cours de révision et sont susceptibles de changer. Dans le même temps, les parts de l'acheteur et du vendeur dans la limite de 2% sont déterminées par accord entre les parties. En outre, lors du transfert de propriété du promoteur au propriétaire direct, des frais de transfert sont facturés, dont le montant dépend du destinataire de l'achat: jusqu'à 3% pour les personnes physiques et jusqu'à 1,5% pour les personnes morales. Si la propriété a été acquise au nom d'une société offshore, le transfert de propriété peut être effectué en vendant la société offshore avec sa propriété. en fait, avec ce type de transfert, il ne s’agit pas d’une vente d’immobilier, mais d’une société offshore propriétaire d’immobilier, ce qui réduit de ce fait le montant des frais de transfert.
Comment léguer de l'immobilier?
Lors de l'achat de biens immobiliers dans les Emirats, par exemple, à Dubaï, de nombreux investisseurs se posent des questions sur l'héritage de biens immobiliers dans le cadre de la charia. En cas de décès, le droit émirati est appliqué aux testaments de citoyens étrangers concernant des biens immobiliers aux Emirats, tandis que le testament ne porte que sur une part de 30% de cette propriété. Bien que les ressortissants étrangers aient le droit d'appliquer la législation de leur pays, il est fort probable que les biens ne seront pas entièrement détenus par le conjoint du défunt, car la loi islamique les distribue à tous les parents de sang. Pour que les biens immobiliers puissent aller aux personnes que le propriétaire souhaite voir dans les héritiers, une option pourrait être de créer une société offshore, dans laquelle les époux agiront en tant que directeurs. En cas de décès de l'un des époux, les actions de la société seront transférées au second conjoint et aux autres héritiers. En d’autres termes, on procède ainsi à un transfert interne des actions de la société, ce qui évite la loi de la charia sur la succession en matière immobilière. Pour plus d'informations sur les aspects juridiques liés à l'acquisition de biens immobiliers aux EAU, veuillez contacter le conseil juridique de Helene mathieu Legal Consultants.
