Offre, demande, opportunités d'investissement
Le marché immobilier résidentiel de Dubaï est encombré: acheteurs, vendeurs, immobilier. Le secteur de l'immobilier commercial est toujours dans l'ombre, mais, comme le montrent des études récentes, il est beaucoup plus attrayant pour les investisseurs. Afin de reconstituer nos connaissances en matière d'immobilier commercial, nous nous sommes tournés vers un expert - M. Shahram Abdullah Zadeh, directeur exécutif de l'un des plus grands promoteurs de Dubaï, Al Fajer Properties.
Monsieur Shahram, comment se fait-il qu'à Dubaï, qui se positionne comme le centre des affaires de la région, des milliers d’unités d’habitations sont construites et seulement des dizaines d’espaces de bureaux?
C'est arrivé historiquement. Depuis 2002, lorsque les étrangers ont été autorisés à investir dans l’immobilier de l’émirat, le marché du logement a commencé à se développer rapidement. La majeure partie de l'investissement a été consacrée à l'achat d'appartements et de villas, et le manque de demande d'espaces commerciaux n'a donné lieu à aucune offre.
Aujourd'hui, la situation a radicalement changé. De nombreux chefs d'entreprise mondiaux ont déménagé leur siège social à Dubaï, ouvrant des succursales et des bureaux de représentation. Les hommes d’affaires de Dubaï remplacent également les anciens bureaux par de nouveaux, plus spacieux et prestigieux. Au cours des quatre dernières années, depuis l’introduction de la pleine propriété, la ville a reçu plusieurs centaines de logements finis, des centaines de tours et de villas. Où vont leurs propriétaires travailler? Bien sûr à Dubaï.
Il s'avère que l'investissement dans l'immobilier commercial est maintenant beaucoup plus rentable que dans le résidentiel?
Bien sur. Un retour sur investissement dans l'immobilier commercial de Dubaï est garanti jusqu'à 5 ans. Nulle part dans le monde les investissements ne rapportent aussi rapidement. Dans le secteur de l'immobilier résidentiel, le retour sur investissement total ne se produit que dans les 7 à 8 ans.
Le besoin d'espace commercial à Dubaï aujourd'hui est d'environ 3 millions de mètres carrés. mètres. À leur achèvement, Dubaï aura besoin de 2 à 3 millions de mètres carrés supplémentaires. mètres de bureaux. Et pendant que l'émirat se développe, ce processus ne peut pas être arrêté. La pénurie de bureaux de qualité à Dubaï est également prouvée par la hausse des prix de la location.
À quoi les investisseurs peuvent-ils s’attendre pour acheter un bureau dans vos projets 1, 2, 3 et 4 Jumeirah Business Center?
Nous garantissons un retour sur investissement total de 4 ans et demi. Et cela ne tient pas compte du fait que le coût de la location à Dubaï augmente chaque année de 20 à 30%.
Jugez par vous-même. Aujourd'hui, un mètre carré d'espace de bureau dans un quartier prestigieux de Dubaï est loué pour au moins 700 à 800 dollars par an. Il y a un mois, cela coûtait 100 $ de moins. Étant donné que le coût par mètre carré du Centre d’affaires de Jumeirah 1, 2, 3 et 4 commence entre 3 000 et 3 300 $, il est facile de calculer la rentabilité de notre offre. Les investisseurs qui achètent des bureaux pour leur entreprise seront assurés contre les augmentations de loyer des loyers en faisant des contributions pour leurs propres locaux, plutôt que de payer ceux de quelqu'un d'autre.
Ceci est prévu à condition que le bureau acheté ne soit pas vide. Mais comment être sûr de cela?
Il ne devrait y avoir aucun doute à ce sujet. Nous garantissons la livraison des locaux achetés pour un bail à long terme après la conclusion de la transaction, pour cela la société dispose d'un département spécial. Et puisque nous assumons cette responsabilité, nous sommes confiants que les bureaux du Jumeirah Business Center 1, 2, 3 et 4 seront mis en service avant la surévaluation des travaux.
Qu'y a-t-il derrière vos garanties?
Premièrement, il n’y avait aucun concurrent près de la région des tours du lac Jumeirah, où nous construisons le centre d’affaires de Jumeirah 1, 2, 3 et 4, et nous ne le ferons probablement pas. C'est le meilleur endroit pour faire des affaires à Dubaï. Le centre est situé dans un emplacement stratégique, à côté des plus grands bâtiments du "nouveau Dubaï", où plus de 3 000 bâtiments résidentiels et villas seront mis en service, dont les habitants ne voudront probablement pas passer plusieurs heures par jour en voiture. Leur temps est cher.
Deuxièmement, à seulement cinq minutes des tours du lac Jumeirah, se trouve la zone économique franche de Jebel Ali, où, comme vous le savez, vous devez rester sur la liste d'attente pendant deux à trois ans pour obtenir un bureau. Bientôt, l'un des plus grands aéroports du monde sera ouvert dans la région de Jebel Ali. A proximité se trouvent deux des centres commerciaux les plus grandioses de Dubaï, qui fonctionnent déjà.
Troisièmement, des milliards de dollars ont déjà été investis dans l’infrastructure des tours du lac Jumeirah, et si vous regardez le plan général, qui est tout simplement nécessaire pour prendre une décision d’achat, vous verrez à quel point il est bien pensé: les bâtiments sont situés à distance les uns des autres, beaucoup d’espaces verts gratuits, beaucoup l'eau, les routes larges.
Est-il vrai que les tours du lac Jumeirah constitueront également une zone franche économique?
Oui c'est. Les tours du lac Jumeirah feront désormais partie du DMCC (Dubai Multi Commodities Centre), placé sous le haut patronage du gouvernement de Dubaï. C’est un moment stratégique important, car, avec tous les droits du propriétaire d’immobilier en pleine propriété, nos investisseurs reçoivent une licence de société de la part de SEZ. Cela signifie qu'ils seront en mesure de posséder complètement l'entreprise sans la participation de partenaires locaux, en évitant les taxes et les formalités administratives. 100% de bureau + 100% de propriété d'entreprise, de quoi d'autre a-t-il besoin?
En quoi le Jumeirah Business Center 1, 2, 3 et 4 est-il différent des autres bâtiments de la région?
Ils se distinguent par le fait qu’ils sont sous la tutelle de l’énorme société Al Fajer Enterprises, qui travaille harmonieusement et qui est connue depuis plus de 40 ans sur le marché émirien. Par conséquent, nous pouvons fournir à nos clients un service A à Z sous un même toit.
Des centres d’affaires sont construits par notre propre entreprise, qui a fait don du parc aquatique Wild Wadi à Dubaï, du centre commercial Ibn Battuta, du complexe Al Mooroj Rotana et de plusieurs bâtiments sur l’autoroute Sheikh Zayed. Nous garantissons que nos centres d’affaires seront livrés à temps, comme le stipule le contrat. La conception architecturale et la conception intérieure de tous les centres d’affaires de Jumeirah répondent aux exigences les plus strictes de l’environnement commercial actuel. Chacun des bâtiments comprend un vaste hall d’atrium, des salles spéciales à usage général, le matériel et les services nécessaires à la bonne conduite des affaires, ainsi que des possibilités de loisirs et de sport.
Nous avons une unité spéciale qui s'occupera de design d'intérieur. Nos investisseurs seront épargnés par un mal de tête comme la décoration d'intérieur, ils recevront simplement des bureaux clé en main au moment de la commande des objets. Tous les bâtiments seront desservis par un «système intelligent» spécial, ce qui aura un effet bénéfique sur les factures de services publics.
Nous proposons également à nos clients 27 ans d'expérience sur le marché de la gestion immobilière. Dans le même temps, ils rejoindront tous l'association des propriétaires, qui pourra "renvoyer" Al Fajer du poste de manager. Mais ce sera probablement un non-sens: nous connaissons notre travail.
Est-il vrai que les investisseurs russes et des pays de la CEI ont acheté au total un demi et demi de vos immeubles?
Oui, c’est le cas et nous concluons à présent un certain nombre de contrats importants avec des investisseurs de l’ex-URSS. L'entrée en vigueur d'une nouvelle loi sur l'immobilier, publiée en mars de cette année, a donné un nouvel élan à l'activité d'investissement. Lorsque les banques ont commencé à accorder des prêts de plus en plus volontiers, les investisseurs comprennent qu’il existe davantage de personnes solvables sur le marché, ce qui entraînera une hausse des prix.
Mais les citoyens de la CEI sont devenus plus exigeants: ils sont bien informés et préparés à l’achat. Ils s'intéressent à des papiers, des chiffres et des faits spécifiques. Il semble donc facile et agréable de travailler les uns avec les autres.
Récemment, en collaboration avec notre partenaire à long terme, la Commercial Bank of Abu Dhabi, nous avons mis au point un ensemble de prêts hypothécaires spéciaux pour les investisseurs russophones. En grande partie grâce à lui, nos bâtiments ont été vendus en un temps record.
